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[杂谈] 双十一淘宝京东大量卖房,打响了颠覆传统第一枪!

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主楼
发表于 2019-10-22 22:09 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
10月17日,网曝今年双十一淘宝线上将会提供上万套房源。目前,有媒体报道这一消息已得到阿里官方证实,今年双十一阿里要卖特价房,上万套特价房还将覆盖全国多地热门学区房!过去一年有近3000万人次在阿里拍卖上看房、买房。双十一会不会在数据背书下开创楼市新历史呢?

无独有偶,另一大电商巨头京东同样为今年的双11进军楼市做好了充分的准备。10月12日,在首届京东科技地产大会上,京东房产方面公开表示,在即将到来的双11,京东将联合超过200家房地产开发商,在70个城市投放超过6000套特惠房源,且有非常吸引人的房价优惠政策,那就是新房全款5折起。

这次阿里京东重兵布局房地产,肯定不是一时冲动,而是谋定而后动。房地产这块蛋糕太大了,前100名城市都是五步一岗十步一哨的中介门店,长盛不衰的人海战术,其间的想象空间早已让互联网巨头垂涎三尺。

有人说,存在就是合理的,传统中介二十多年的模式,很难被打破。但事实证明,长期垄断中国电信行业的中国移动、中国联通、中国电信三大巨头,在微信面前毫无抵抗之力;长期垄断的银行,在支付宝和微信面前也缺乏防御之术。

互联网之所以能颠覆传统实体店,主要原因在于其信用机制、便利性以及费用低廉。

首先谈谈信用体系。

在房地产这个市场里,是极其缺乏信用的,这其中原因不仅仅是因为少数黑中介两头吃,而是全民缺乏信任。

开发商卖房一直以来是画饼和饥饿营销方式,且不少开发商营销团队窝案频发,新房以“更名”方式吃差价,多年以来早已在老百姓心里失去信任。后来开发商联手二手房中介销售新房,除了画饼和饥饿营销之外,中介的夸大失实宣传也起了推波助澜的作用,加剧了购房者的不信任。售楼部与中介、中介与中介之间的恶性竞争,更是让购房人无所适从。近年来自媒体大V与开发商联手销售新房,大V宣传比中介有过之而无不及,不少已经采用洗脑传销手段,信誉更是大打折扣。

二手房市场,牛市时卖家频繁的加价、中介吃差价、中介联手加价炒房等等行为,令买家心生恐惧;买卖双方随时寻找机会私交,也让中介提心吊胆。再加上信息不对称,买卖双方很难面对面洽谈,部分中介打压业主吃差价,虚假房源与虚假买家大量存在,等等原因造成了买卖双方与经纪方互相猜忌互不信任,加大了交易的难度。

淘宝、京东上,虽然也有商家竞价排名灰色方式等说法,但是它们在买卖之间建立了一个信用机制,那就是消费者可以随时“差评”,质量不好或者服务态度不好,这个评价体系决定了卖家的生存。除此之外,电商巨头的广告上,对于广告法会遵循,那种“升值在即”、“珠海下一个深圳”的无底线广告将会消失。

而房产中介寄生的平台,比如58同城、搜房网、安居客、诸葛找房等等,盈利模式都是依赖中介的端口费,中介是他们的衣食父母,所以长期以来缺乏消费者对中介“差评”的机制以及禁入机制,谁敢对“父母”说一个不字?最终消费者对泛滥的虚假房源、钓鱼信息和部分黑中介的两头吃无处申诉,所以房产平台十多年来没有出现一个淘宝和京东这样的巨无霸。

链家算得上房产中介行业的巨无霸,融资据说上百亿,连万科都入股了。但链家这两年推出贝壳找房以及遍地开花的德佑加盟店,虽然攻城掠地战果辉煌,却并没有解决二手房信任危机。为了规模快速扩张,只要是个小门店德佑都要,不但缺乏准入机制和评价机制,还埋下了许多地雷。

其次谈谈便利性。

线下看个新房,经常要驱车一小时,想把一个城市的新房全部看一遍,很可能需要一个月。不但耗时非常多,一个不小心看了售楼部诱人的样板房,在销售的“不买就没了”的套路下很可能就头脑发热下定了后悔不已。

而线上看房就非常的便利,一个城市的新房,鼠标一点一天可以全部看完,心里有个大致的了解,以后线上看房也将会诞生。这两年马云频繁收购线下超市,未来淘宝京东完全有可能线下搞一个新房展厅,类似于今天的超市和国美苏宁电器专卖店,一站式解决看房的奔波与苦恼。

此外,淘宝和阿里一直以来是产品明码标价,未来的线上售房也将会延续这个模式。新房方面,中介经常会将某套特价房的价格作为诱饵吸引买家前往售楼部,而售楼部里的新房,价格与折扣、销控大多是不公开的,让买家心里没底,得斗智斗勇。线上看房,省时省心。

再谈谈费用低廉。

某大型中介公司总经理曾经说过,传统中介模式就是卖方与中介强强联手,打压弱势的买方。其实说白了,就是强强联手双方利益最大化坑买方。不少业主经常在中介公司放话:我净收300万,卖多的都算你的,我配合你们。吃差价,就是这么来的。另一方面,每个城市的房产经纪人协会,都是中介公司把持,攻守同盟中介费居高不下。

新房方面,据说珠海开发商近期联名向政府建议:“需要整顿一下二手中介和渠道公司,为营销费用较高房企承担不起,二手房中介投机营销要坚决叫停,助力房企真正用心做好产品做好服务”。言下之意,现在开发商质量问题频发跟中介有关,轻描淡写把风里雨里拼死宣传的兄弟给踩了一脚。其实,重赏之下必有勇夫这个方法,都是开发商想出来的,比如今年不少开发商联手外地大V卖房,就是用重赏的方式,然后在房价里加上去,联手炒作。

市场经济下,生意没有强买强卖,你觉得中介和渠道以及自媒体营销费用高了,完全可以不让他们代理,比如万科就没有抱怨被渠道代理绑架,销售费用一直保持业内最低,主要原因就是产品设计符合市场需求,物业管家口碑也不错。房住不炒的政策前提下,开发商的利润取决于拿地风险评估、市场饱和度调研、产品适应性设计、质量把关与口碑积累。世界上没有只赚不亏的生意,房地产也一样。

当你把抢地王当做一个荣耀的时候,怎么没想到未来的成本和利润?当房价高企你翻老黄历设计出九十多平非常不实用的两房户型时,怎么没想到未来的成本和利润?当你的售楼部捂盘惜售吃差价的时候,你有没有想过自己是投机营销?当你交付给业主豆腐渣质量的时候,有没有想过这是给自己挖了一个坟墓?

猪哥以为,开发商的质量跟其社会价值观息息相关,卖房时没节操的楼盘,交楼时质量一定有问题,跟营销费用无关。比如,一些售楼部团队窝案,售楼员加价炒卖,一个项目卖完就可以买几百万的房子,开上豪车。那么,他们的采购部人员必然是眼红大量收取回扣,工程部人员也会眼红收受劣质材料。这样的楼盘,会有好产品交付吗?

开发商把质量问题推给中介,可以说极其卑鄙无耻。举个例子,横琴金融传媒中心2016年开盘饥饿营销玩到极致,半夜加价差点导致踩踏事件发生,其营销费用并没有增加。现在交楼,当年卖五万左右单价的豪宅,“一个台风玻璃全部碎了”,“一场小雨下水道堵了”,“楼上的粪水淹没了楼下”。

再举个例子,金湾某知名房企,2016年地王次日即加价两三千,短短一个月从一万四五卖到两万,营销费用没有增加,去年交楼出现了批量的漏水。横琴某豪宅,当年开盘“不是一次性付款没人搭理”,后来出现了许多群体事件,四五万的单价装修不如一万多的楼盘。这几年来,不少楼盘开盘内部人员“更名”方式吃差价,一套房几天时间轻松赚取一二十万,尤其是不少央企国企,团队联手捞钱,最终却把成本推给中介。

淘宝、京东网上卖房,必然会有一个固定的收费模式,房产将会由多年的信息不对称,逐步走向明码标价童叟无欺。传统中介和售楼部营销团队吃差价的现象就会杜绝,淘宝京东也无须派遣大量的人员去扫街发广告,营销费用可能会低于现在,买家得到真正的实惠。复杂的事情简单化,房企也节省了部分营销费用。

淘宝京东已经开始行动,相信拼多多也会跟上,并且会从双十一这个特定的日期,转向常态化销售。内行被外行颠覆的故事,将会在房地产再次上演,铁板一块的房地产中介行业,终将被颠覆,只有那些提前布局低收费的中介公司,以及信誉特别好且非常专业的经纪人,才会有生存的机会。未来真正的房产经纪人,应该是像律师一样单方代理,让自己的雇主利益最大化,而不是今天的两头通吃。

这两年受调控影响,传统中介收入大多来自于新房销售。未来如果淘宝京东等电商深度渗透,首当其冲受影响的将会是传统中介,人海战术将会失效,现在占据城市十分之一的中介店铺,将会有三分之二会关闭(商铺的空置率将会大幅提高)。如果淘宝京东能把卖房按照其他商品那样“七天无理由退货”,那就更是深得民心了,大部分售楼员和房地产中介的好日子,就快到头咯。

新房上线淘宝京东,从另一个角度来看,开发商是“房住不炒”大环境下一种无奈的选择,说明他们需要借助淘宝京东庞大的流量,加快资金回笼,提升企业的现金流。这说明开发商对于楼市大环境不再乐观,不然,他们才不愿意摈弃传统销售模式。

对于没房一族来说,12月中旬之前是个下手的好时机,有时间可以多出去转转。因为开发商都需要靓丽的年报,以及过得去的现金流,所以这段时间将会持续有特价房出现。过了12月,开发商都不着急,年后进入小阳春,特价房就会很少看到了。

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? 发表于 2019-10-23 12:57

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沙发
发表于 2019-10-22 22:25 来自手机 | 只看该作者
板凳
发表于 2019-10-22 22:40 | 只看该作者
对于没房一族来说,12月中旬之前是个下手的好时机,有时间可以多出去转转。因为开发商都需要靓丽的年报,以及过得去的现金流,所以这段时间将会持续有特价房出现。

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? 发表于 2019-10-23 12:57
按财务人员的分析方式。? 发表于 2019-10-23 08:51
地毯
发表于 2019-10-22 23:56 来自手机 | 只看该作者
传统中介人员将面临巨大的生存压力.。

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? 发表于 2019-10-23 12:57
地板
发表于 2019-10-22 23:58 来自手机 | 只看该作者
地下室
发表于 2019-10-23 01:00 来自手机 | 只看该作者
谢谢猪哥哥分享!
7
发表于 2019-10-23 01:02 来自手机 | 只看该作者
拭目以待吧
8
发表于 2019-10-23 07:18 来自手机 | 只看该作者
多个选择吧,网上下单还不敢,拭目以待
9
发表于 2019-10-23 08:27 | 只看该作者
这篇文章 比 吉大先生新的文章??逻辑清晰多了,看起来合理多了。赞。
10
发表于 2019-10-23 08:50 来自手机 | 只看该作者
我双11就专门关注京东淘宝的房产板块了,文章写的不错!
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